Artículo escrito por  Jaime Navarro Serrate, experto en fiscalidad inmobiliaria

Hace unas semanas revisamos la fiscalidad del comprador. y hoy nos centramos en el del vendedor. La lectura conjunta muestra que las administraciones están interesadas en que el mercado se mueva, ya que cobran todos: Estatales, Autonómicos y Locales. El vendedor debe asumir dos impuestos: el IRPF y la plusvalía municipal.

El vendedor pagará personalmente impuesto a la renta sobre la base del ahorro si obtiene una plusvalía según la siguiente tabla:

¿Cómo podemos reducir la factura fiscal? Vamos a enunciar algunas posibilidades, recordando que es fundamental consultar con un asesor el cumplimiento de todos los requisitos.

• La ganancia o pérdida de capital se calcula restando el valor de adquisición del valor de transmisión. Podemos reducir este beneficio si agregamos gastos inherentes al valor de adquisición y restarlos del valor de transmisión. Veamos algunos ejemplos de gastos: impuesto que se pagó por la adquisición (ITP o IVA, Sucesiones y Donaciones), la comisión de la inmobiliaria, agencia, abogado, peritos, notario y Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética. También podemos considerar los gastos relacionados con la hipoteca, incluida la tasación del inmueble o cancelación, pero nunca los intereses. Si el piso que vendemos ha sido en alquiler, debemos restar el amortización, aumentando así el beneficio. Si hemos deducido o no esa amortización. También hay que tener en cuenta la inversiones o mejoras que se han realizado en la propiedad.
• Prestemos atención al entrenador Maturana que dijo que perder es ganar un poco. Entonces, ya que hemos tenido pérdidas, vamos Elige bien los tiempos para al menos aprovecharlos fiscalmente. Las ganancias y pérdidas patrimoniales se gravan de forma acumulativa, por lo que podemos reducir la base si hemos generado pérdidas, por ejemplo con la venta de acciones o fondos de inversión. En el ejercicio en sí o en los cuatro anteriores. También podemos compensar, en su caso, los rendimientos negativos del capital móvil con el 25% de los beneficios.
• La ganancia está exenta si el monto de la venta es reinvertido en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años. Si la reinversión es parcial, la exención es proporcional a la reinversión realizada. Recordemos aquí que la residencia habitual será aquella que haya sido residencia habitual y efectiva durante 3 años, salvo causas que necesariamente justifiquen un cambio (y ojo que en esto Hacienda tiene una concepción muy restrictiva). Si la adquisición se financia con un préstamo, Hacienda considera reinvertir solo lo efectivamente pagado en los dos años posteriores a la venta de la vivienda. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha matizado el criterio, estableciendo que la reinversión es el dinero del préstamo aplicado a la compra de la nueva vivienda. Por tanto, se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda independientemente de que se haya satisfecho o financiado su importe.
• El médico estadounidense, poeta y juez de la Corte Suprema, Oliver Wendell Holmes, dijo que: "Los jóvenes conocen las reglas, pero los viejos las excepciones", y hay dos que hay que conocer.

Las rentas de la residencia habitual están exentas para las personas. más de 65 años de edad y personas en situación de dependencia severa o gran dependencia . La exención también se aplica a la transmisión de la mera propiedad de la vivienda habitual por parte de su propietario, reservándose el usufructo vitalicio.

Si uno está cerca de esa edad, se pueden encontrar fórmulas para transferir la propiedad después de los 65 años, porque no vale la pena tener un cumpleaños en el mismo año de la transferencia, hay que vender desde el día del cumpleaños.

Y ojo que las ventajas de los mayores de 65 años aún no han terminado. Si lo que se vende es la casa de montaña, no la vivienda habitual, también estará exenta para los contribuyentes mayores de 65 años si reinvierten el monto obtenido en rentas vitalicias, sujeto a ciertos requisitos .

• Coeficientes de abatimiento. También hay un descuento en la factura de impuestos si la casa se compró antes de los Juegos Olímpicos de Barcelona. Es complejo de detallar, pero cuantos más años antes de 1992 la compra fue, se pagará menos por la ganancia. Es una norma antigua y ya es muy limitada, pero aún puede darte un poco de alegría.
• Otra alegría se llevará a los que compró su propiedad entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 , porque el 50% de su beneficio estará exento. Para entender el origen de esta extraña medida tenemos que remontarnos al 2012. Ese año la Selección jugó muy bien, pero la economía nacional lo estaba haciendo muy mal, sobre todo el sector inmobiliario. Y esa medida se tomó para incentivar a los compradores que lo estaban pensando, pero llevando el impacto fiscal a los años siguientes (cuando venden).

Hay otras exenciones relacionadas con dación en pago o donación a determinadas entidades.

La plusvalía municipal Se denomina coloquialmente el Impuesto sobre el incremento del valor del suelo urbano, el cual debe ser pagado por el comprador en onerosas transferencias.

Este impuesto ha dado mucho de qué hablar estos años, en definitiva, para los siguientes. Era un país hermoso cuya tierra aumentaba continuamente de valor. El legislador, con la intención de simplificar las cosas, estableció una fórmula para calcular este incremento de valor: multiplicar el valor catastral por unos porcentajes en función del tiempo que ha sido propiedad. El problema es que esta fórmula no contempla qué pasa si las propiedades no aumentaron de valor o incluso bajaron.

Pero todo lo que sube baja y ese país, aunque no dejaba de ser bello, sí veía como sus propiedades empezaban a bajar de valor. Sin embargo, la fórmula continuó multiplicando el valor catastral por un porcentaje y los contribuyentes que cumplieron continuaron pagando por la ganancia de capital, a pesar de que en realidad habían experimentado una pérdida.

Como en la fábula de la rana sorda, que no escuchó a las otras ranas que les dijeron que lo que estaba tratando de hacer era imposible y por eso lo logró, algunos fiscales valientes recordaron que la Constitución dice que hay que contribuir de acuerdo con su capacidad económica. Y empezaron a cuestionarse si tenía sentido pagar impuestos por ser más pobre.

Se perdieron las primeras batallas, pero se ganó la batalla final: la Corte Constitucional dictaminó que los artículos que establecían esta fórmula eran inconstitucionales en la medida en que estén sujetos a situaciones fiscales de inexistencia de incrementos de valor. También instó al legislador a cambiar la ley.

El legislador no ha encontrado tiempo desde 2017 para establecer otra fórmula. Entonces, la situación en este momento es que el contribuyente tiene que demostrar a los municipios que el terreno no ha ganado valor. ¿Cómo? Bueno eso depende. Algunos ofrecen la posibilidad de no pagar si se aportan las escrituras como prueba, otros piden tasaciones, y con otros hay que pagar y luego acudir a los tribunales.

Finalmente, recuerde que, por IBI fines , es recomendable que el vendedor intente traspasar el importe proporcional del año en el que la propiedad ya no es suya.