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¿Está pensando o en proceso de vender su propiedad española? ¡Hemos reunido la siguiente información que esperamos sea muy útil! Incluso podría influir en su decisión sobre si vender o no, y a qué precio. ¡Intentamos brindar a nuestros proveedores la mayor cantidad de información posible para ayudarlos en el proceso de venta, de modo que no haya sorpresas desagradables en el camino! Estoy seguro de que iremos agregando información a esta lista a medida que pasen los años y cambien las leyes y prácticas. La información proporcionada es solo una guía, y siempre debe buscar la asistencia de un profesional legal calificado (es decir, un abogado) en una etapa temprana, especialmente (pero no solo) si algo ha cambiado desde que compró la propiedad (por ejemplo si uno de sus copropietarios ha fallecido o ha desarrollado una enfermedad que afecta su capacidad de asistir al notario en su sano juicio, o si ha realizado modificaciones en la propiedad que no se han registrado en el registro de la propiedad, o si sospecha que podría tener un patrimonio neto negativo debido a que una hipoteca sobre la propiedad es más alta que los ingresos probables de la venta).

1. Costos y tarifas al vender mi propiedad en español

Estos se pueden dividir en los costos y tarifas que deben pagarse ANTES de la venta, y los que deben pagarse en la fecha de venta.

1a. Costos y tarifas que deben pagarse ANTES de vender una propiedad española

- Certificado de eficiencia energética. Si no tiene un certificado de eficiencia energética válido (CEE = certificado de eficiencia energética), la ley establece que debe obtener uno y mostrar la calificación en toda su publicidad y presentarla al notario en la fecha de venta. Son válidos por 10 años, independientemente de quién sea el dueño de la propiedad. Villas Fox puede ayudarlo a obtener uno, utilizando nuestro arquitecto local. Haga clic aquí para ver los últimos precios. El incumplimiento puede dar lugar a una multa tanto para usted como para su agente inmobiliario.

-Certificado de vivienda (certificado de habitabilidad). Esto se conoce como una licencia de ocupación secundaria (licencia de segunda ocupación), cédula o declaración responsable. Este es un proceso de 2 etapas. La primera etapa es que el arquitecto inspecciona la propiedad, la compara con los títulos de propiedad y emite un certificado que dice que la propiedad es apta para vivir y corresponde a la descripción de la propiedad en los títulos de propiedad. Si el arquitecto detecta que existe una discrepancia entre el estado real y el tamaño de la propiedad y la descripción en los títulos de propiedad, lo incluirá en su informe, y si la modificación se realizó hace más de 10 años y antes de 2014, entonces él puede emitir un certificado de antigüedad para declarar que el cambio está exento de cualquier sanción. De lo contrario, es posible que deba obtener un permiso de planificación retrospectiva para las modificaciones que haya realizado, lo que lleva más tiempo. Es por eso que es una buena idea obtener el certificado de vivienda en una etapa muy temprana, porque aunque la ley no lo obliga a tener uno antes de la venta, el consejo general para los compradores es que no compren una propiedad sin uno, especialmente porque las compañías de servicios públicos a menudo requieren uno al cambiar el contrato al nuevo nombre del propietario. Otra ventaja de obtener el certificado de vivienda en una etapa temprana es que el informe de los arquitectos generalmente incluye planos de la casa que pueden ser útiles para mostrar a los compradores. Los compradores tendrán más confianza en la compra de su casa si pueden ver que ya tiene todo el papeleo en su lugar, lo que demuestra que la propiedad es totalmente legal. La segunda etapa en el proceso de obtención de este certificado es que usted o el arquitecto presenten su informe, junto con copias de los títulos de propiedad y todas las facturas recientes de SUMA (impuesto municipal), electricidad y agua en el ayuntamiento, y paguen la tarifa del ayuntamiento por esto. Posteriormente, algunos ayuntamientos emitirán el certificado de habitación después de un período de espera, pero otros ayuntamientos (por ejemplo, San Miguel de Salinas) simplemente emitirán un recibo oficial que dice que se ha proporcionado la documentación correcta y lo dejarán allí. Este "recibo" es suficiente cuando vende la propiedad. Haga clic aquí para obtener los últimos precios para obtener el certificado de vivienda (varía según las ciudades).

- Todos los costos y tarifas asociados con el funcionamiento y mantenimiento normales de la propiedad., por ejemplo, gastos de comunidad, facturas de agua y electricidad, etc., para que su comprador reciba la propiedad sin deudas y con todos los servicios públicos conectados. Esto se aplica incluso si el proceso de venta dura más de lo esperado, es decir, usted será responsable de todo lo anterior y también podrá beneficiarse del uso de la propiedad hasta la fecha de venta.

1b. Costos y tarifas que deberán pagarse en la fecha de venta

Todos los siguientes costos generalmente se deducen del producto de la venta en la fecha de venta de la propiedad. En otras palabras, el giro bancario que reciba el día de la venta será por un monto NETO de los siguientes costos. Sin embargo, si usted es un residente fiscal (fiscal) en España, esto podría no aplicarse al impuesto plusvalia, que es responsable de pagar poco después de la venta. Le recomendamos encarecidamente que analice todos estos costos y cómo se pagarán con su abogado en una etapa temprana, para evitar malentendidos.

- Si la propiedad tiene elementos o características (por ejemplo, metros adicionales de casa o terreno, piscinas adicionales, conservatorios, extensiones y otras estructuras permanentes) que no figuraban anteriormente en la descripción oficial de la propiedad en el registro de la propiedad, entonces es su responsabilidad pagar las tarifas de arquitecto, notario y registro de la propiedad relacionadas con la actualización de la descripción en el registro de la propiedad. La mayoría de los compradores y sus abogados son responsables de que este proceso tenga lugar al mismo tiempo que se vende la propiedad, sin embargo, pueden insistir en que actualice la descripción en el registro de la propiedad antes de vender la propiedad, lo que podría tomar algunos meses adicionales. Incluso si ya ha pagado a un arquitecto para que haga un certificado de antigüedad para declarar que el cambio está exento de requerir permiso de planificación retrospectiva antes de vender la propiedad, aún tendrá que pagar los costos de notario y registro de tierras asociados con la declaración de esto. cambio en la descripción oficial de la propiedad cuando realmente vende la propiedad. Por ejemplo, si ya pagó a un arquitecto 250 euros por un certificado de antigüedad para su piscina, cuando venda la propiedad, los abogados podrían deducir otros 1,000 euros para cubrir el costo de los gastos de notario y registro de tierras asociados con la adición de la piscina a La descripción de la propiedad en el registro de la propiedad. No confunda estas tarifas con los costos de notario y registro de tierras de la venta de la propiedad. Estos son normalmente pagados por el comprador.

- Honorarios notariales relacionados con la venta de la propiedad. Al menos en esta parte de España, la norma es que el COMPRADOR pague todas las tarifas notariales (y las tarifas de registro de la propiedad) relacionadas con la transferencia de la propiedad de la propiedad. Sin embargo, a pesar de esto, la ley realmente dice que a menos que el contrato de venta privado indique lo contrario, es el VENDEDOR quien tiene que pagar la mayor parte de los honorarios del notario. Por lo tanto, es una buena idea asegurarse de que su contrato de venta privado (que usted firma cuando acuerda un precio con un comprador) deja en claro que es el COMPRADOR quien paga los honorarios del notario. De lo contrario, podría ser responsable de pagar la mayoría de ellos. El contrato de venta estándar en Villas Fox estipula que el comprador los paga. Sin embargo, algunos abogados prefieren redactar su propio contrato y, como siempre, depende de usted leer los términos del contrato antes de firmarlo.

- Honorarios de agencias inmobiliarias. En Villas Fox, le cobramos al vendedor una tarifa al finalizar con éxito la venta. Esta tarifa generalmente se deduce de los ingresos de la venta, y el comprador realiza el pago en nombre del vendedor. En otras palabras, el comprador paga nuestra tarifa (menos cualquier depósito que tengamos) y esta cantidad se descuenta de la cantidad que el comprador paga al vendedor. De esta manera, es el vendedor el que paga nuestras tarifas, y es al vendedor a quien le damos una factura. Nuestras tarifas incluyen IVA (impuesto a las ventas) al 21%. Si bien nuestras tarifas pueden parecer solo una gran cantidad de dinero que pierde en el proceso, nos gusta pensar que el marketing internacional que brindamos le permitirá llegar a un público mucho más amplio y atraer a más compradores potenciales. Eso podría significar la diferencia entre vender y no vender su casa. O podría significar que le encontramos un comprador con más poder adquisitivo (posiblemente uno que no habla su idioma), que podría estar dispuesto a pagar un precio más alto por su propiedad que si no hubiera utilizado nuestros servicios. ¡Nos gusta pensar que nuestra comercialización y asistencia general con el proceso de ventas representa una excelente relación calidad-precio!

- Impuesto de plusvalía (más correctamente conocido como "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)", pero creo que puede entender por qué la mayoría de la gente lo acorta a "impuesto plusvalía". Este es un impuesto que supuestamente se aplica al vendedor y estar vinculado al aumento en el valor de la tierra en la que se encuentra el apartamento o la casa. Sin embargo, debe pagarse incluso si el valor de mercado de la tierra ha caído desde que compró la propiedad. También está relacionado con el valor de la tierra (por lo que los vendedores de villas en grandes parcelas tendrán que pagar mucho más que los vendedores de apartamentos pequeños) y también está directamente relacionada con el número de años calendario completos desde que compró la propiedad. En otras palabras, es cero si usted ha sido propietario de la propiedad durante menos de 12 meses, pero el doble si ha sido propietario de la propiedad durante 10 años en comparación con alguien que ha sido propietario de una propiedad similar durante 5 años. ¿Cómo se calcula? Si nos presenta una factura reciente de SUMA para el impuesto a la propiedad (IBI), entonces podemos calcularlo por usted. Varía de una ciudad a otra, pero generalmente puede ser de entre 30 y 300 euros por cada año que haya sido propietario de la propiedad.

- 3% de retención. Esto se aplica si NO es un residente fiscal español, O si lo es pero no proporciona el certificado que lo acredite. El comprador retendrá el 3% del precio de venta oficial (quien debe pagarlo a las autoridades fiscales en su nombre y debe aceptar la responsabilidad de hacerlo). Esto puede considerarse como un anticipo de cualquier impuesto sobre las ganancias de capital (u otros atrasos de impuestos privados que pueda tener) que puede ser responsable de seguir la venta. Sin embargo, si su abogado puede demostrar que no ha obtenido una ganancia de capital, o si su obligación tributaria es inferior al 3%, puede reclamar todo esto por usted (menos los impuestos que adeuda). El proceso puede tomar un año o más. Su abogado no hará esto automáticamente; debe indicarle que desea reclamar esto. Pregúnteles si necesita mantener abierta su cuenta bancaria española para que el dinero se ingrese en ella.

- Retención para SUMA, gastos de comunidad, electricidad y agua. Los abogados involucrados en la venta decidirán si es necesario retener el dinero de sus ganancias para cumplir con las obligaciones pendientes con respecto al pago de electricidad, agua, gastos de comunidad y SUMA. Como proveedor, usted es responsable del pago del SUMA por todo el año calendario en el que se realiza la venta, incluso si la factura de ese año aún no se ha emitido (lo cual es muy común, ya que las facturas generalmente se generan en el otoño). Por lo tanto, incluso si vende la propiedad en la primera semana de enero, los abogados pueden retener una cantidad aproximada correspondiente a la factura estimada de SUMA para todo el año. Si desea impugnar esto, debe hacerlo antes de aceptar la venta. Es importante discutir estas retenciones con su abogado y preguntarles cuál es el procedimiento al respecto. Si cree que las retenciones son innecesariamente altas, o si puede demostrar que ha pagado la factura de SUMA para el año en curso, déjelo en claro a su abogado en una etapa temprana, para que las retenciones puedan ajustarse en consecuencia. Además, asegúrese de cancelar todos los débitos directos de la propiedad DESPUÉS de que la venta se haya completado e informe a los proveedores del seguro de su casa que ha vendido la propiedad.

Eso es todo por ahora, pero en el futuro cercano, ampliaremos este artículo con los siguientes temas y tal vez aún más:

2. Elegir a su agente inmobiliario (y compañía de divisas si no desea conservar el producto de la venta en euros) y la documentación requerida para proporcionar

3. Preparación de la propiedad para fotografías.

4. Preparación para visitas de clientes

5. Tengo una oferta, ¿debería aceptarla?

6. ¿Qué sucede entre la oferta aceptada y la finalización de la venta? (por ejemplo, ¡obtenga un certificado de residencia fiscal si es residente fiscal para evitar pagar el 3% de retención!)

7. ¿Qué debo hacer el día de la finalización?

8. ¿Hay algo más que deba hacer?

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Evaluación de Clientes

Hola Andy y Sorelle Solo un correo electrónico rápido para agradecerles a ambos por toda su ayuda y asistencia en la venta de nuestro apartamento. Descubrimos que es una pareja muy profesional y realista que ofrece un servicio de primera clase, no dudaríamos en recomendarle. Saludos cordiales, Richard y Wendy Hankey.


Richard y Wendy Hankey
Viernes, julio 28 2017

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