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¿Está pensando o en proceso de vender su propiedad en España? Hemos reunido la siguiente información que esperamos sea de gran utilidad. Incluso podría influir en su decisión de vender o no, ya qué precio. Tratamos de darles a nuestros proveedores la mayor cantidad de información posible para ayudarlos en el proceso de venta, ¡para que no haya sorpresas desagradables en el camino! Estoy seguro de que agregaremos información a esta lista a medida que pasen los años y las leyes y las prácticas cambien. La información proporcionada es solo una guía, y siempre debe buscar la asistencia de un profesional legal calificado (es decir, un abogado) en una etapa temprana, especialmente (pero no solo) si algo ha cambiado desde que compró la propiedad (por ejemplo si uno de sus copropietarios ha fallecido o ha contraído una enfermedad que afecte su capacidad para asistir al notario en su sano juicio, o si ha realizado alteraciones en la propiedad que no han sido inscritas en el registro de la propiedad, o si sospecha que podría tener un patrimonio neto negativo debido a que la hipoteca de la propiedad es superior a los ingresos probables de la venta).

1. Costos y tarifas al vender mi propiedad en España

Estos se pueden dividir en los costos y tarifas que deben pagarse ANTES de la venta, y los que deben pagarse en la fecha de venta.

1a. Costos y tarifas que deben pagarse ANTES de vender una propiedad española

- Certificado de eficiencia energética.  Si no tiene un certificado de eficiencia energética válido (CEE = certificado de eficiencia energética), entonces la ley establece que debe obtener uno y mostrar la calificación en toda su publicidad y presentarlo ante notario en la fecha de venta. Tienen una validez de 10 años, independientemente de quién sea el propietario de la propiedad. Villas Fox puede ayudarlo a obtener uno, utilizando nuestro arquitecto local.  Haga clic aquí para ver los últimos precios.  El incumplimiento puede dar lugar a una multa tanto para usted como para su agente inmobiliario. 

-Certificado de vivienda (certificado de habitabilidad).  Esto también se conoce como licencia de ocupación secundaria (licencia de segunda ocupación), cédula o declaración responsable. Este es un proceso de 2 etapas. La primera etapa es que el arquitecto inspecciona la propiedad, la compara con los títulos de propiedad y emite un certificado que dice que la propiedad es apta para vivir y corresponde a la descripción de la propiedad en los títulos de propiedad. Si el arquitecto detecta que existe una discrepancia entre el estado real y el tamaño de la propiedad y la descripción en los títulos de propiedad, lo incluirá en su informe, y si la alteración se ha realizado hace más de 10 años y antes de 2014, entonces puede emitir un certificado de antigüedad para declarar que el cambio está exento de cualquier sanción. De lo contrario, es posible que deba obtener un permiso de planificación retrospectivo para las modificaciones que ha realizado, lo que lleva más tiempo. Por eso es una buena idea obtener el certificado de vivienda en una etapa muy temprana, porque aunque la ley no te obliga a tener uno antes de vender, el consejo general a los compradores es no comprar una propiedad sin uno, especialmente porque las empresas de servicios públicos a menudo requieren uno cuando cambian el contrato al nombre del nuevo propietario. Otra ventaja de obtener el certificado de vivienda en una etapa temprana es que el informe de los arquitectos generalmente incluye planos de la casa que pueden ser útiles para mostrar a los compradores. Los compradores tendrán más confianza al comprar su casa si pueden ver que ya tiene todo el papeleo en su lugar que demuestre que la propiedad es completamente legal. La segunda etapa en el proceso de obtención de este certificado es que usted o el arquitecto presenten su informe, junto con copias de los títulos de propiedad y todas las facturas recientes de SUMA (impuesto municipal), luz y agua en el ayuntamiento, y pague la tarifa del ayuntamiento por esto. Posteriormente, algunos ayuntamientos emitirán el certificado de habitación después de un período de espera, pero otros ayuntamientos (por ejemplo, San Miguel de Salinas) simplemente emitirán un recibo oficial que diga que se ha proporcionado la documentación correcta, y lo dejarán así. Este "recibo" es suficiente cuando vende la propiedad.  Haga clic aquí para obtener los últimos precios para obtener el certificado de vivienda (varía según las ciudades).

- Todos los costos y tarifas asociados con el funcionamiento y mantenimiento normales de la propiedad., por ejemplo, gastos de comunidad, facturas de agua y luz, etc., para que su comprador reciba la propiedad libre de deudas y con todos los servicios públicos conectados. Esto se aplica incluso si el proceso de venta toma más tiempo de lo esperado, es decir, usted seguirá siendo responsable de todo lo anterior y también podrá beneficiarse del uso de la propiedad hasta la fecha de venta.

1b. Costos y tarifas que deberán pagarse en la fecha de venta

Todos los siguientes costos generalmente se deducen del producto de la venta en la fecha de venta de la propiedad. En otras palabras, el giro bancario que reciba el día de la venta será por un monto NETO de los siguientes costos. Sin embargo, si usted es un residente fiscal (fiscal) en España, es posible que esto no se aplique al impuesto plusvalia, que debe pagar poco después de la venta. Le recomendamos encarecidamente que discuta todos estos costos y cómo se pagarán con su abogado en una etapa temprana, para evitar malentendidos.

Si la propiedad tiene elementos o características (por ejemplo, metros adicionales de casa o terreno, piscinas adicionales, conservatorios, extensiones y otras estructuras permanentes) que no estaban previamente en la descripción oficial de la propiedad en el registro de la propiedad, entonces es su responsabilidad pagar al arquitecto, al notario y al registro de la propiedad relacionados con la actualización de la descripción en el registro de la propiedad. La mayoría de los compradores y sus abogados están dispuestos a que este proceso se lleve a cabo al mismo tiempo que se vende la propiedad, sin embargo, pueden insistir en que actualice la descripción en el registro de la propiedad antes de vender la propiedad, lo que podría demorar algunos meses más. Incluso si ya ha pagado para que un arquitecto haga un certificado de antigüedad para declarar que el cambio está exento de requerir un permiso de planificación retrospectivo antes de vender la propiedad, aún tendrá que pagar los costos de notario y registro de la propiedad asociados con la declaración de este cambiar la descripción oficial de la propiedad cuando realmente venda la propiedad. Por ejemplo, si ya pagó a un arquitecto 250 euros por un certificado de antigüedad para su piscina, cuando venda la propiedad, los abogados podrían deducir otros 1,000 euros para cubrir los gastos de notario y registro de la propiedad asociados con la adición de la piscina a la descripción de la propiedad en el registro de la propiedad. No confunda estas tarifas con los costos de notario y registro de la propiedad de la venta de la propiedad en sí. Normalmente los paga el comprador.

- Honorarios notariales relacionados con la venta de la propiedad.  Al menos en esta parte de España, la norma es que el COMPRADOR pague todas las tasas notariales (y tasas de registro de la propiedad) relacionadas con la transferencia de propiedad de la propiedad. Sin embargo, a pesar de esto, la ley en realidad dice que a menos que el contrato de compraventa privado indique lo contrario, es el VENDEDOR quien tiene que pagar la mayor parte de los honorarios del notario. Por lo tanto, es una buena idea asegurarse de que su contrato de venta privada (que firma cuando acuerda un precio con un comprador) deja en claro que es el COMPRADOR quien paga los honorarios del notario. De lo contrario, podría ser responsable de pagar la mayoría de ellos. El contrato de venta estándar en Villas Fox estipula que el comprador los paga. Sin embargo, algunos abogados prefieren redactar su propio contrato y, como siempre, depende de usted leer los términos del contrato antes de firmarlo.

- Honorarios de agencias inmobiliarias.  En Villas Fox, cobramos al proveedor una tarifa una vez que la venta se completa con éxito. Esta tarifa generalmente se deduce del producto de la venta y el pago lo realiza el comprador en nombre del vendedor. En otras palabras, el comprador paga nuestra tarifa (menos cualquier depósito que tengamos) y esta cantidad se descuenta de la cantidad que el comprador paga al vendedor. De esta manera, es el vendedor quien paga nuestras tarifas, y es el vendedor al que le entregamos una factura. Nuestras tarifas incluyen IVA (impuesto sobre las ventas) al 21%. Aunque nuestras tarifas pueden parecer solo otra gran cantidad de dinero que pierde en el proceso, nos gusta pensar que el marketing internacional que ofrecemos le permitirá llegar a una audiencia mucho más amplia y atraer a más compradores potenciales. Eso podría significar la diferencia entre vender y no vender su casa. O podría significar que le encontremos un comprador con más poder adquisitivo (posiblemente uno que no hable su idioma), que podría estar dispuesto a pagar un precio más alto por su propiedad que si no hubiera utilizado nuestros servicios. Nos gusta pensar que nuestro marketing y asistencia general con el proceso de ventas representa una excelente relación calidad-precio.

- Impuesto de plusvalía (más correctamente conocido como "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)", pero creo que puedes entender por qué la mayoría de la gente lo reduce a "impuesto de plusvalía". Se trata de un impuesto que supuestamente grava al vendedor y estar vinculado al aumento en el valor del terreno en el que se asienta el apartamento o la casa. Sin embargo, debe pagarse incluso si el valor de mercado del terreno ha caído desde que usted compró la propiedad. También está relacionado con el valor de el terreno (por lo que los vendedores de villas en terrenos grandes tendrán que pagar mucho más que los vendedores de apartamentos pequeños) y también está directamente relacionado con el número de años naturales completos desde que compró la propiedad. En otras palabras, es cero si ha sido propietario de la propiedad por menos de 12 meses, pero el doble si ha sido propietario de la propiedad durante 10 años en comparación con alguien que ha tenido una propiedad similar durante 5 años. ¿Cómo se calcula? Si nos trae una factura reciente de SUMA para el impuesto a la propiedad (IBI), entonces podemos calcularlo por usted. Varía entre las localidades, pero normalmente puede oscilar entre 30 y 300 euros por cada año que haya sido propietario de la propiedad.

- Retención del 3%. Esto se aplica si NO es residente fiscal en España, O si lo es pero no proporciona el certificado que acredite que lo es.   El comprador retendrá el 3% del precio de venta oficial (que tiene que pagarlo a las autoridades fiscales en su nombre y debe aceptar la responsabilidad de hacerlo). Esto puede considerarse como un anticipo de cualquier impuesto a las ganancias de capital (u otros atrasos de impuestos privados que pueda tener) del que pueda ser responsable después de la venta. Sin embargo, si su abogado puede demostrar que no ha obtenido una ganancia de capital, o si su obligación tributaria es inferior al 3%, entonces puede reclamarle todo esto (menos los impuestos que adeude). El proceso puede tardar un año o más. Su abogado no lo hará automáticamente; debe indicarle que desea reclamarlo. Pregúnteles si necesita mantener abierta su cuenta bancaria española para poder ingresar el dinero.

- Retención para SUMA, gastos de comunidad, electricidad y agua.  Los abogados involucrados en la venta decidirán si es necesario retener el dinero de sus ganancias para satisfacer cualquier obligación pendiente con respecto al pago de electricidad, agua, gastos de comunidad y SUMA. Como proveedor, usted es responsable del pago del SUMA por todo el año calendario en el que se realiza la venta, incluso si aún no se ha emitido la factura de ese año (lo cual es muy común, ya que las facturas generalmente se generan en el otoño). Entonces, incluso si vende la propiedad en la primera semana de enero, los abogados pueden retener un monto aproximado correspondiente a la factura estimada de SUMA para todo el año. Si desea impugnar esto, debe hacerlo antes de aceptar la venta. Es importante discutir estas retenciones con su abogado y preguntarle cuál es el procedimiento al respecto. Si cree que las retenciones son innecesariamente altas, o si puede demostrar que ha pagado la factura de SUMA para el año en curso, déjelo en claro a su abogado en una etapa temprana, para que las retenciones puedan ajustarse en consecuencia. Además, asegúrese de cancelar todos los débitos directos de la propiedad DESPUÉS de que se haya completado la venta, e informe a los proveedores de su seguro de vivienda que ha vendido la propiedad.

Eso es todo por ahora, pero en el futuro cercano, ampliaremos este artículo con los siguientes temas y tal vez aún más:

2. Elección de su agente inmobiliario (y compañía de divisas si no desea conservar el producto de la venta en euros) y la documentación necesaria para proporcionar

3. Preparación de la propiedad para fotografías - ver Preparándose para la sesión de fotos

4. Preparación para las visitas de los clientes

5. Tengo una oferta, ¿debo aceptarla?

6. ¿Qué sucede entre la aceptación de la oferta y la finalización de la venta? (por ejemplo, obtenga un certificado de residencia fiscal si es un residente fiscal para evitar pagar la retención del 3%).

7. ¿Qué debo hacer el día de la finalización?

8. ¿Hay algo más que deba hacer?

 

 

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Testimonios de clientes

Estimados Andrew & Sorelle: Muchas gracias por todo el buen trabajo que han hecho al vender mi casa. ¡Has hecho un trabajo extraordinario! ¡Vender mi casa dentro de los seis meses a partir de la fecha de listado! Eres una pareja increíble, profesional y amistosa ... Ojalá te hubiera conocido antes. La primera vez que te conocí, tuve la sensación de que puedo confiar en ti y sentí que estaba en buenas manos. Les hablé a mis amigos de ti y les recomendé encarecidamente hacer negocios contigo. Te recomendé a uno de nuestros queridos amigos que vivía en nuestra urbanización y además su casa se vendió en poco tiempo y también estaba feliz con tu profesionalidad. Gracias de nuevo y les deseo a ambos más éxito en su negocio. Leticia Eijk-Caralipio


Leticia Eijk-Caralipio
Jueves, mayo 17 2018